Quand on parle d’immobilier, on pense souvent que « être propriétaire » signifie avoir le contrôle total d’un bien. Pourtant, dans le système juridique portugais la propriété peut prendre différentes formes et n’implique pas toujours la possession pleine et exclusive.

Connaître des notions comme la pleine propriété, l’usufruit, les servitudes et autres droits réels est essentiel pour éviter les conflits, sécuriser les transactions et protéger le patrimoine.

Pleine propriété : le domaine complet

La pleine propriété confère au titulaire trois pouvoirs principaux sur le bien :

• Utiliser : habiter ou occuper le bien ;

• Percevoir les fruits : obtenir des revenus (par ex. la location) ;

• Disposer : vendre, donner, hypothéquer ou transmettre par héritage.

C’est le droit de propriété « complet », sous réserve des limites imposées par la loi (zonage, règles d’urbanisme, etc.).

Usufruit : partager les droits pour plus de flexibilité

L’usufruit divise la propriété en deux parties :

• Nue-propriété : le titulaire du droit réel sur le bien (propriétaire « nu ») ;

• Usufruitier : celui qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.

Exemple courant : des parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit viager pour continuer à vivre dans le logement ou percevoir les loyers.

L’usufruit est largement utilisé en matière de planification successorale.

Autres droits réels pertinents

• Servitudes : droit accordé à un immeuble (fonds dominant) d’utiliser une partie d’un autre (fonds servant).
  Ex. : un droit de passage sur un terrain voisin.

• Droit de superficie : permet de construire ou de maintenir une construction sur un terrain d’autrui, séparant la propriété du sol de la propriété du bâti. Très utilisé dans les projets urbanistiques et les concessions publiques.

• Droit d’usage et d’habitation : semblable à l’usufruit mais plus restreint ; il confère seulement le droit d’habiter ou d’utiliser le bien, sans pouvoir le louer ou en tirer un revenu.

• Droit de préférence / droit de préemption : droit légal permettant à certains titulaires (locataires, copropriétaires, État) d’être prioritaires pour l’achat d’un bien mis en vente.

Pourquoi c’est essentiel

Pour les investisseurs, les familles ou les avocats, maîtriser ces notions évite des erreurs fréquentes :

• acheter un bien grevé de servitudes non déclarées ;

• présumer que la propriété confère contrôle total ;

• négliger des opportunités de planification successorale ou fiscale via l’usufruit et la nue-propriété.

Le point de vue d’ImoLawyers

Chez ImoLawyers, nous expliquons ces concepts simplement pour que chaque client prenne des décisions éclairées. Notre objectif : protéger le patrimoine, prévenir les conflits et élaborer des solutions intelligentes pour familles et investisseurs.

Les droits réels ne sont pas que des notions juridiques — ce sont des outils stratégiques de création de valeur.